Q、遺産が不動産だけでうまく分けられない場合はどうするの?

①不動産を各相続人で共有とする方法

②不動産を相続人の一人が相続して他の相続人には不動産を相続した相続人から金銭を支払う方法

③不動産を売却して金銭を分ける方法が考えられます。

 

①の不動産を各相続人で共有とする方法は問題の先送りの側面があり、一般的にあまり望ましいものではありません。のちに不動産を賃貸したり売却する際に共有者間の合意を得る必要があるからです。さらに共有者の一人に相続が発生したりすると当事者の数が増え収拾がつかなくなる可能性もあります。

②の不動産を相続人の一人が相続して他の相続人には不動産を相続した相続人から金銭を支払う方法は、よく家庭裁判所の調停でも利用される手法で相続人の一人が不動産に居住している場合に適した方法です。不動産を共有にするデメリットも無く、不動産を売却する必要がないため居住する相続人が住居を失うことなく問題解決が図れます。

デメリットとしては不動産を相続した相続人が他の相続人に対してそれぞれの相続分に応じた金銭を支払わなくてはなりませんので、いかに金銭の工面ができるかが問題です。次に問題となる点は不動産をいくらと評価するかです。実際に売却する訳ではないため、客観的な評価額の判定で揉めてしまうおそれがあります。不動産の取引相場、固定資産税評価額、路線価、公示価格等を比較勘案して相続人間で合意形成していきますが、場合によっては費用をかけて不動産鑑定士に鑑定依頼して評価額を算定します。

③の不動産を売却して金銭を分ける方法は一番公平でスッキリした方法であることから②の方法を検討していた場合において最終的に③の不動産を売却して金銭を分ける方法に落ち着くケースが多いのも事実です。不動産の売却が絡むことから相続の知識のほか不動産の売買に精通した専門家の関与が必要です。遺産分割協議書の内容が売却を念頭に置いた文言で構成されていくことから高度の知識と経験が必要です。

たとえば売却条件や清算に関する取決め方法、相続人中一人の名義で相続登記をして売却し経費を差し引いた金額を分配するやり方、相続人全員の共有名義で相続登記のうえ相続人全員が売主として関与して売却するやり方等、非常にテクニカルで税務に関する知識も要求されます。売却により譲渡益がある場合は特に注意が必要です。

代々相続されてきた不動産は買った時の値段(取得費といいます)が低額であることから、相場の金額で売れたとしても譲渡益が多く出てしまい譲渡所得税を百万円単位で納めることになるケースもめずらしくはありません。税金は忘れた頃にやってきますから譲渡所得税までを考慮した遺産分割協議をしておかないと後日トラブルになります。では専門家は誰に相談すればいいのでしょうか?不動産の売却に関することですから不動産屋さんをイメージされるかと思いますが、あくまで私見として経験から申し上げられるのは、なかなか税務まで考慮した遺産分割を提案できる業者さんはいらっしゃらない気がします。

また、どうしても早く現金化して分配したい思いから、不動産屋さんに買いたたかれてしまうケースもあるのではないでしょうか。私は不動産営業の経験がありファイナンシャルプランナーの有資格者でもあります。売却検討の相続案件を多く扱っておりますので是非ご相談ください。