Q、賃貸不動産を相続した場合の賃料収入の行方は?

相続財産の中にアパートや貸ビルなどの収益物件が含まれる場合、当然ですが相続開始後にも賃料が発生し続けます。

その上、アパートや貸ビル等ある程度の資産をお持ちの方の相続は、相続開始から遺産分割協議が成立するまでに、時間がかかる場合が多いと言えます。

 

被相続人が亡くなった後に発生した賃料収入は、遺産分割協議の結果アパート等を相続することになった相続人が当然に取得することになるのでしょうか。それとも、遺産分割協議が成立するまでの間は、各相続人が法定相続割合で取得するのかという問題が出てきます。

 

遺産収益の問題は相続発生の前と後に分けて考えてみると整理しやすいのです。

 

相続発生前の賃料

ケース①

既に受領済みの賃料が、被相続人名義の銀行口座等に預貯金や現金として存在している場合。

 

※通常の預貯金や現金の相続として、遺産分割協議の対象となるだけです。

 

ケース②

滞納されている家賃等、未収賃料を債権として相続した場合。

 

※金銭債権その他の可分債権にあたり、原則は相続と同時に当然に相続分に応じて分割されて、各共同相続人の分割単独債権となるとするのが裁判所の判例です。しかし、相続人全員の合意が有れば遺産分割に含めることが出来るので、実際には、アパート等を取得する相続人が未収分の家賃をも取得することとする遺産分割協議を行います。

 

相続発生後の賃料

ケース③

相続開始から遺産分割までの賃料(今回の一番の論点)

 

※この点、最高裁判所は(最判平成17年9月8日)

⓵遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人全員の共有の状態にあるのだから、その間に発生した金銭債権たる賃料債権は遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じてそれぞれ単独で確定的に取得するものと解するのが相当である。

 

⓶遺産分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。

 

したがって、例え遺産分割協議の中で相続人の一人がアパート等を取得するとの協議がされたとしても、それだけでは相続開始から遺産分割が確定するまでの間に不動産から生じた賃料債権の帰属について決めたことにはならず、この賃料については、各相続人がその相続分に応じて分割単独債権として取得したものであり、これを前提として清算されるべきであるとの結論に至ります。

 

もっとも、上記判例を原則としたとしても、相続人全員の合意があれば、相続開始から遺産分割が確定するまでの間に生じた賃料を遺産分割の対象として自由に帰属を決めることは可能と解されています。

そして、実務上、遺産分割協議において、相続開始から遺産分割が確定するまでの間に生じた賃料についても解決がなされることは多いといえます。

 

この場合、遺産分割協議書に一文を加えます。

その記載例として、相続開始から遺産分割協議書の作成までに発生した賃料等を、アパート等の物件を相続したそれぞれの相続人に帰属させたい場合には、

 

「今回の相続発生から本遺産分割協議書作成までの間に、各遺産について発生した収益及び費用については、各遺産の相続人が取得及び負担するものとする。」

 

この条項を、不動産を取得する条項の次に記載すればよいことになります。

このような記載がない場合には、判例通り原則に従い、相続開始から遺産分割が確定するまでの間に生じた賃料を法定相続割合で各相続人に分けないといけないことになります。

 

ケース④

遺産分割後の賃料

 

※遺産分割後の賃料は、遺産たる不動産の承継者に帰属することになります。

 

 

補足ですが、遺言書がある場合は、結論が簡単です。

遺言の効力が相続開始時から生じていますので、遺言で、賃貸物件を取得するとされた者が、賃料を含め相続開始時から取得することとなります。